Bien soumis au droit de préemption urbain d’une commune : des précisions des juges sur le délai de préemption

Une promesse de vente est signée pour un bien pouvant être préempté par une commune au titre du droit de préemption urbain (DPU). À la suite de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA), dans quel délai la commune peut-elle préempter ? Le point…

Un délai à géométrie variable…

Pour le délai de préemption… Une commune dispose en principe d’un délai de deux mois, à compter de la réception de la DIA requise, pour préempter au titre du DPU(C. urb. art. R 213-7 I.).

En cas de demande de pièces… Dans le délai de deux mois, la commune peut demander (une seule fois) au vendeur de lui communiquer certains documents figurant dans une liste réglementaire(C. urb. art. R 213-7 II.). Notons qu’une commune peut notamment demander les extraits de la promesse de vente contenant les «éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble», ce qui peut être interprété de manière large par des juges(CAA Paris 21‑3‑2024 n° 23PA02286).

En cas de demande de visite… Dans le délai de deux mois, la commune peut aussi demander à visiter le bien(C. urb. art. L 213-2 al. 7). Tenez-compte des règles applicables pour la visite (Mémento).

Le délai est suspendu… En logique au vu des textes, le Conseil d’État a jugé que le délai de deux mois est «régulièrement suspendu par la réception par le propriétaire de la demande de la commune de visite du bien ou de communication des documents». Le Conseil d’État a précisé que le délai reprend «son cours, selon le cas, soit à compter de la réception des documents» par la commune, «soit du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien (…), soit du plus tardif de ces événements en cas de demande à la fois de visite et de communication de documents»(CE 29‑5‑2024 n° 489337).

Voir prolongé… Un texte précise que si«le délai restant est inférieur à un mois» à la réception des documents, de la visite ou du refus de la visite, la commune dispose alors d’un délai« d’un mois pour prendre sa décision»(C. urb. art. L 213-2 al. 5 ; CAA de Nancy 21‑2‑2024 n° 20NC00969).

… mais un délai impératif !

Pour une préemption. Le Conseil d’État estime que les «propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption doivent savoir de façon certaine», au terme du délai de deux mois, prorogé le cas échéant, s’ils «peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise»(CE 27‑7‑2015 n° 374646). À ce titre, si une commune veut préempter, ceci suppose que sa décision soit, dans le délai imparti, «non seulement prise, mais également notifiée au propriétaire intéressé, ou à son mandataire, et transmise au représentant de l’État». Constitue ainsi une «condition de la légalité de la décision de préemption» sa réception par le propriétaire (ou son mandataire), et par le représentant de l’État, dans le délai imparti(CAA Paris 21‑3‑2024 n° 23PA02286 et CAA Marseille 12‑3‑2024 n° 23MA00320).

Une fois le délai expiré. Le silence de la commune, dans le délai de deux mois, prorogé le cas échéant, vaut «renonciation» de sa part à exercer son droit de préemption(C. urb. art. L 213-2 al. 5). Le vendeur peut alors finaliser la vente prévue avec un acquéreur, dans les conditions prévues par la promesse de vente. En cas de renonciation de la commune à préempter avant fixation judiciaire du prix, un propriétaire peut aussi ensuite librement vendre son bien au prix indiqué dans sa DIA, éventuellement révisé au vu de la variation de l’indice ICC, pendant un délai de trois ans à compter de la renonciation, ceci sans avoir à régulariser une nouvelle DIA(C. urb. art. L 213-8 et CAA Versailles 31‑1‑2024 n° 22VE00765). Rappelons que si une (nouvelle) DIA est notifiée à la commune, celle-ci peut à nouveau préempter dans le délai imparti, alors même qu’elle aurait renoncé à le faire lors d’une précédente DIA(CE 1‑3‑2023 n° 462877).

Le délai reconnu à la commune pour préempter, de deux mois à compter de la réception de la DIA, est suspendu, voir prolongé, en cas de demande de certaines pièces et/ou de visite du bien concerné. Tenez-compte du délai éventuellement prorogé, dans les conditions fixées par les juges, pour apprécier si le droit de préemption est purgé.