Une nouvelle procédure d’expropriation est créée pour les immeubles insalubres qui, bien qu’ayant fait l’objet d’au moins 2 arrêtés de police en 10 ans, ne sont pas pour autant dans une situation de dégradation irrémédiable nécessitant leur démolition.
Jusqu’à présent, seuls pouvaient être expropriés les immeubles ayant notamment fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité « ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter » (C. expr. art. L 511-1 s.). La loi « Rénovation de l’habitat dégradé » crée un nouveau dispositif permettant l’expropriation des immeubles dont l’état d’insalubrité ou de dégradation revêt un caractère remédiable (C. expr. art. L 512-1 s. nouveaux).
Sont concernés les immeubles :
ayant fait l’objet, au cours des 10 années civiles précédentes, d’au moins 2 arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité « ayant prescrit des mesures propres à remédier à la situation » qui n’ont pas été intégralement exécutées ou ont dû être exécutées d’office (C. expr. art. L 512-1, 1° nouveau) ;
nécessitant des mesures de remise en état pour « prévenir la poursuite de la dégradation » (C. expr. art. L 512-1, 2° nouveau) ;
et, pour lesquels un projet de plan de relogement (C. urb. art. L 314-2 à L 314-9) a été établi s’ils sont « à usage d’habitation et occupés et que la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants justifie une interdiction temporaire d’habiter » (C. expr. art. L 512-1, 3° nouveau).
Si ces conditions sont réunies, un arrêté préfectoral (C. expr. art. L 512-2 nouveau) :
déclare l’opération d’utilité publique et les immeubles concernés cessibles ;
désigne la collectivité ou l’organisme au profit de qui l’expropriation est poursuivie ;
fixe le montant de l’indemnité prévisionnelle allouée aux propriétaires et occupants ;
détermine la date de prise de possession qui interviendra après paiement ou consignation de l’indemnité prévisionnelle.
Dans le mois qui suit cette prise de possession, le préfet doit poursuivre la procédure d’expropriation dans les conditions de droit commun (C. expr. art. L 512-3, al. 1 nouveau).
Pour le calcul de l’indemnité due au propriétaire, la valeur du bien est estimée (C. expr. art. L 512-5 nouveau) :
soit par référence à des mutations ou accords amiables portant sur des biens comparables situés dans le même secteur ;
soit, lorsque ces références sont en nombre insuffisant, par référence à des mutations ou à des accords amiables sur des biens de meilleure qualité avec un abattement défini en fonction de la dépréciation résultant de la dégradation et de l’insalubrité du bien.
Lorsqu’un arrêté a prescrit une interdiction temporaire d’habiter et que le propriétaire n’a pas procédé au relogement des occupants, l’indemnité est réduite du montant des frais de relogement exposés par la collectivité (C. expr. art. L 512-6 nouveau). Le refus, par les occupants, du relogement offert par l’expropriant autorise leur expulsion sans indemnité (C. expr. art. L 512-3, al. 4 nouveau).
A noter :
En principe, l’ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les im78meubles expropriés (C. expr. art L 222-2). Par exception, en cas d’expropriation d’un immeuble indigne à titre remédiable, l’ordonnance emporte subrogation du bénéficiaire de la DUP dans les droits du propriétaire pour la poursuite des baux en cours, sauf exception (C. expr. art. L 512-3, al. 2 nouveau).
Source : Loi 2024-322 du 9-4-2024 art. 9 : JO 10 texte n° 2
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