Des dons facilités dans un cadre familial pour l’achat d’un logement dans le neuf ou pour certains travaux !

La loi de finances pour 2025, définitivement adoptée par le Parlement le 6-2-2025, comporte un dispositif positif qui favorise les dons dans un cadre familial pour l’achat d’un logement dans le neuf, et la mise en œuvre de certains travaux.

Pour des dons entre proches…

Donations de sommes d’argent. Pour une donation, le fisc perçoit en principe des droits de mutation à titre gratuit (DMTG), après déduction d’éventuels abattements. Calculés au vu d’un barème, les DMTG dépendent du lien de parenté entre le donateur et le donataire, c.-à-d. le bénéficiaire de la donation (CGI art. 777) . Un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans, est prévu pour une donation par un parent à l’un de ses enfants (CGI art. 779) .

Exonération spécifique. La loi organise un dispositif spécifique et permanent d’exonération de DMTG pour des dons dans un cadre familial, sous conditions. Sont concernés les dons par un donateur âgé de moins de 80 ans au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant majeur (ou, à défaut, d’un (petit) neveu ou d’une (petite) nièce, dans la limite de 31 865 € tous les 15 ans (CGI art. 790 G etBOI-ENR-DMTG-20-20-20) . Le plafond s’applique aux dons consentis par un même donateur à un même donataire. Un don concerné doit être déclaré en ordre sous un mois par le donataire auprès des services fiscaux.

Un dispositif temporaire positif…

Une exonération possible… La loi de finances pour 2025 (LF 2025), définitivement adoptée par le Parlement le 6-2-2025, a réinstauré un dispositif d’exonération temporaire des DMTG pour certains dons. Au titre du dispositif, les dons de sommes d’argent consentis à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant (ou, à défaut, un neveu ou une nièce), peuvent être exonérés de DMTG, sous conditions (CGI art. 790 A bis) .

Pour un achat dans le neuf… Peut bénéficier du dispositif un don destiné à l’achat, par le donataire, d’un logement acheté neuf ou en VEFA. Le donataire doit, en principe, affecter le logement à sa résidence principale pendant une durée de cinq ans à compter de la date d’achat du logement ou de son achèvement (Vefa).

Pour certains travaux… Sauf exceptions, peut aussi bénéficier du dispositif une donation pour une somme affectée, par le donataire, à des travaux éligibles au dispositif «MaPrimeRénov’» dans un logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. Le donataire doit affecter le logement concerné à sa résidence principale pendant une durée de cinq ans à compter de la date d’achèvement des travaux.

Jusqu’au 31-12-2026… Ce dispositif d’exonération temporaire s’appliquera aux sommes versées jusqu’au 31-12-2026.

Ce qu’il faut prendre en compte

Un double plafond. Au titre du dispositif, l’exonération de DMTG est possible dans la double limite de 100 000 € par un même donateur à un même donataire, et de 300 000 € par donataire .

Utilisation des sommes. La somme donnée doit être affectée par le donataire à l’achat (ou aux travaux concernés) dans un délai expirant le dernier jour du sixième mois suivant son versement.

Logement neuf : location possible ! C’est heureux, la LF 2025 a admis qu’un donataire puisse bénéficier de l’exonération dans le neuf, sans remise en cause, si le logement acheté est loué à titre de résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans, à des personnes autres qu’un «membre du foyer fiscal» du donataire. Une mesure positive pour un (futur) investisseur, compte tenu de la disparition du dispositif Pinel depuis le 1-1-2025.

Conseil. Le donataire doit veiller à conserver toutes les «pièces justificatives» de l’exonération à la disposition des services fiscaux.

Sous conditions, une donation de somme d’argent à un descendant est exonérée de droits de mutation (DMTG) jusqu’au 31-12-2026 pour l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ou la mise en œuvre de travaux éligibles au dispositif «MaprimeRénov’». Dans le neuf, le logement concerné peut être loué en résidence principale (au moins cinq ans).