Si la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier par le maître de l’ouvrage n’est pas réalisée au jour de la résiliation du contrat, le maître d’œuvre doit restituer au maître de l’ouvrage les honoraires perçus.
(Cass. 3e civ. 14-9-2023 n° 22-18.642 FS-B, Sté Damien Clara architecture)
Une mission de maîtrise d’œuvre est confiée à une société d’architecture, qui exerce sa faculté de résiliation unilatérale. Le maître de l’ouvrage demande le remboursement des sommes versées à titre d’honoraires et soutient que le contrat était conclu sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier, non obtenu. Le maître d’œuvre est condamné à le rembourser.
La Cour de cassation rejette le pourvoi du maître d’œuvre. La condition suspensive sans terme fixe subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie et ne peut pas prendre fin par la volonté unilatérale de l'une des parties. En cas de rupture du contrat, le sort de la condition s'apprécie à la date de la résiliation. La condition ne s’étant pas réalisée lors de la résiliation du contrat par le maître d’œuvre, les honoraires versés devaient donc être restitués.
A noter :
Le contrat de maîtrise d’œuvre peut être conclu sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier soumise au régime protecteur des articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation. La simple référence dans le contrat au recours du maître de l’ouvrage à un prêt suffit à instituer cette condition (Cass. 3e civ. 28-3-2007 n° 06-11.280 FS-PB : RJDA 7/07 n° 769). C’était le cas en l’espèce. Il n’est pas obligatoire de prévoir un délai de réalisation de la condition suspensive. Tant que la condition est pendante, le contrat est suspendu. Sa résiliation avant la réalisation de la condition entraîne sa rupture pure et simple avec restitution des honoraires versés (C. consom. art. L 313-41, al. 2).
Commentaires