Location meublée : quelle solution pour éviter les cotisations sociales sur les plus-values de LMP ?

Vous êtes de très nombreux loueurs en meublé à être devenu professionnels à l’insu de votre plein gré.

En effet, depuis un arrêt du conseil d’état du 08 février 2018 (Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018), le loueur en meublé est fiscalement et socialement qualifié de professionnel lorsque deux conditions sont réunies :

• 1° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

• 2° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

En théorie, depuis cette date, mais en pratique depuis 2020 (et la loi de finances 2019) avec une mise à jour des textes fiscaux au regard de cette décision du conseil d’état, la condition d’inscription au RCS est supprimée.

Un régime fiscal et social de la location meublée professionnelle qui pourrait être perçu comme une excellente opportunité, mais ….

Après une première lecture, ce régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) apparaît comme une excellente opportunité fiscale :

• Les déficits d’exploitation de l’activité de location meublée professionnelle sont imputables sur les autres revenus imposables du contribuable sans limite (y compris les frais de notaire);

• Les plus-values constatées lors de la de cession de l’immeuble ou à l’occasion de la donation de l’immeuble d’exploitation ou encore lors de la cessation d’activité seront imposées aux plus-values professionnelles (et non au régime fiscal des plus-values immobilières des particulier comme tel est le cas pour les LMNP), mais :

  • Les plus-values à court et long terme seront exonérées en application de l’article 151 septies du CGI, pour leur totalité dès lors que le chiffre d’affaires de l’activité de location meublée est inférieure à 90 000€ et partiellement au-delà.

  • Les plus-value à long terme sont exonérées au-delà de 15 ans de détention au rythme de 10% d’abattement après 5 années de détention au terme de l’article 151 septies B du CGI.

Les loueurs en meublés professionnels (LMP) pourront éventuellement prétendre au bénéfice de l’exonération d’IFI concernant les immeubles exploités en meublé. Néanmoins, pas d’excès d’enthousiasme tant les conditions pour bénéficier de cette exonération est parfois complexe (cf. « Location meublée : L’impossible exonération d’IFI (ou presque)« )

Malheureusement, les bonnes nouvelles s’arrêtent là car une conséquence négative d’ampleur détruit totalement ou partiellement cet attrait initial : L’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants (ex- RSI) recouvré par l’URSSAF.

… mais une affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) qui réduit drastiquement l’intérêt du régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP)

et oui, c’est le revers d’une qualification « professionnelle » de l’activité de location meublée. Les bénéfices ou le chiffres d’affaires seront soumis aux cotisations sociales des indépendants recouvrées par l’Urssaf.

Un taux de cotisation aux cotisations sociales des indépendants qui est d’environ 40% à 45% du montant du bénéfice annuel ! Pour connaître le montant des cotisations assises sur vos recettes ou bénéfices issus de cette activité et les déductions possibles, consultez la plaquette dédiée publiée par l’Urssaf.

Cette affiliation à la sécurité sociale des indépendants n’est pas particulièrement problématique pendant la première partie d’exploitation de l’immeuble. En effet, la faiblesse du bénéfice d’exploitation, du fait des amortissements maximums au début et autres déductibilité d’intérêt d’emprunt, est telle que le montant des cotisations sociales sera acceptable avec un montant minimum de cotisation de 2249€ pour 2022.

En revanche, la situation se complique lors de la cessation de l’activité professionnelle de location meublée, c’est à dire en cas de vente de l’immeuble, donation, décès de l’exploitant ou tout simplement l’arrêt de la location meublée au profit d’une location nue.

En effet, il s’agit là d’une cessation d’activité qui emporte toutes les conséquences traditionnelles dont l’imposition immédiate des plus-values latentes.

Comme nous l’avons succinctement analysé précédemment, cette imposition n’est pas problématique pour l’imposition sur le revenu grâce aux différents mécanisme d’exonération (151 septies ou 151 septies B).

Malheureusement, ces mécanismes d’exonération des plus-values professionnelles ne s’appliquent pas aux cotisations sociales !

Ainsi, lors de la cessation de l’activité de location meublée professionnelle (donation, succession décès de l’exploitation, arrêt de la location meublée au profit de la location nue), les plus-values latentes à court terme seront soumises aux cotisations sociales, sans aucun dispositif d’exonération.

Ces cotisations sociales payées lors de la cessation d’activité sont problématiques tant elles détruisent l’opportunité du régime fiscal de la location meublée professionnelle !

Le démembrement pour contourner cette catastrophe des cotisations sociales sur les plus-values professionnelles constatées à l’occasion de la cessation d’activité ?

Après cette longue introduction, entrons dans le cœur du sujet. Une stratégie autour du démembrement de l’actif immobilier exploité en location meublée professionnelle (LMP) pourrait être la lumière au fond du tunnel tant espérée par nombre d’entre vous.

L’idée est la suivante.

En tant que loueur en meublée NON professionnel (LMNP), la donation de l’immeuble n’est pas le fait générateur de l’impôt sur le revenu, ni des cotisations sociales (Réponse ministérielle FRASSA : « Statut de loueur en meublé non professionnel, donation et sort de la plus-value latente« )

L’exploitant de l’immeuble en LMNP pourra alors réaliser une donation avec réserve d’usufruit dudit immeuble sans dommage fiscal (il s’agit même d’une saine anticipation de la transmission de son patrimoine) :

• Il conservera l’usufruit de l’immeuble qui lui permettra de continuer à percevoir les revenus de location meublée ; Il pourra amortir l’usufruit viager en fonction de son espérance de vie statistique ;

• La nue-propriété de l’immeuble sera transmise à ses héritiers ;

Cette donation avec réserve d’usufruit pourra, par exemple être effectuée quelques années avant le départ à la retraite et le passage automatique en loueur professionnel avec la baisse des revenus d’activité professionnel.

L’usufruit viager est amortissable sur une durée qu’est l’espérance de vie statistique de l’exploitant usufruitier.

L’usufruit est un droit qui est viager, cela signifie qu’il s’éteint par le décès de l’usufruitier. Ainsi, au décès de l’usufruitier, exploitant de la location meublée, l’usufruit disparaît du bilan de l’entreprise de location meublée ;

A l’occasion de la cessation d’activité et de l’imposition des plus-values latentes, aucune imposition sur les plus-values professionnelles ne sera possible… puisque l’actif n’existe plus !

L’usufruit disparaît de l’actif du bilan par le décès de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire de l’immeuble qu’il pourra alors exploiter en location meublée.