La Cour de cassation a rendu de nouveaux arrêts qui invitent tout marchand de biens à faire preuve de la plus grande rigueur s’il a bénéficié, au plan fiscal, du «régime de faveur» prévu par l’article 1115 du CGI pour les droits de mutation.
Régime de faveur = engagement
Un opérateur (marchand de biens, etc.) qui achète un immeuble d’habitation achevé depuis plus de cinq ans peut, en s’engageant à le revendre dans un certain délai, bénéficier d’un régime fiscal de faveur en matière de droits de mutation (CGI art. 1115) . Ce «régime de faveur» permet de bénéficier d’un taux global réduit fixé à 0,71498 %, en l’état (BOI-ENR-DMTOI-10-50 n° 40) .
Délai de cinq ans. Un opérateur doit en principe prendre l’engagement de revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans. Le délai de cinq ans court à compter de l’acquisition (Cass. com. 14‑2‑2024 n° 22-17541) .
Délai de deux ans. En cas de revente par lots d’un immeuble collectif d’habitation déclenchant le droit de préemption prévu par l’article 10 de la loi 75-1351 du 31‑12‑1975, ou celui prévu par l’article 15 de la loi du 6‑7‑1989, le délai est ramené à deux ans. Pour la Cour de cassation, en effet, l’article 1115 du CGI «implique un engagement de revente dans le délai particulier de deux ans, si le bien est susceptible de faire l’objet d’un droit de préemption, et dans le délai de cinq ans, si le bien cédé est libre». À cet égard, dans une affaire, la Cour de cassation a jugé le 9‑10‑2024 que le délai de deux ans, qui court aussi «à compter de la date de l’acquisition de l’immeuble, est applicable dès lors que les lots concernés sont occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi à la date d’expiration de ce délai»(Cass. com. 9‑10‑2024 n° 22-20175) . Au vu de l’arrêt, en cas de litige avec le fisc, la condition d’occupation des lots s’apprécie à l’issue du délai de deux ans et non à la date de leur revente effective (C. cass. Lettre de la chambre commerciale n° 14 - Novembre 2024 p. 18) .
… Gare à l’engagement non respecté !
Déchéance. L’inobservation de l’engagement de revente entraîne la «déchéance» du régime de faveur (Cass. com. 14‑2‑2024 n° 22-17541) . La Cour de cassation a précisé les conséquences attachées à la déchéance (Cass. com. 6‑11‑2024 n° 23-11616) .
Déchéance = droits à vite régulariser. En vertu de l’article 1840 Gter du CGI, lorsqu’une exonération ou réduction de droits de mutation a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement, le non-respect de cet engagement «entraîne l’obligation de payer les droits» concernés. À ce titre, en cas de non-respect de l’engagement de revente, la déchéance a «pour effet de rendre exigibles les droits de mutation» dont l’opérateur avait été dispensé. Au vu du texte, l’opérateur doit s’acquitter des droits concernés « dans le mois qui suit la rupture de son engagement».
Gare aux intérêts de retard ! Toute dette fiscale, non acquittée dans le délai imparti, doit donner lieu au versement d’un intérêt de retard (0,20 % par mois, soit 2,40 % l’an) qui est «calculé à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel l’impôt devait être acquitté»(CGI art. 1727) . À cet égard, et de manière implacable, la Cour de cassation juge que les intérêts de retard afférents aux droits de mutation, dont l’opérateur doit aussi « s’acquitter dans le mois qui suit la rupture de son engagement, courent à compter du premier jour suivant le mois au cours duquel les droits auraient dû être acquittés» [premier jour du mois suivant la fin du délai légal de présentation de l’acte d’achat à la formalité]. La doctrine fiscale est ainsi consacrée à ce sujet (BOI-CF-INF-10‑10‑20 n° 60) . Notons que si l’engagement de revente est respecté pour une partie du bien, un opérateur n’est redevable des droits (et des intérêts de retard) qu’à hauteur de la différence entre le prix d’achat et le prix de revente de la partie concernée du bien (BOI-ENR-DMTOI-10-50 n° 110) .
Sous peine de devoir vite payer les droits de mutation dont il a été dispensé au titre du régime de faveur, mais aussi des intérêts de retard calculés de manière rétroactive, un marchand de biens doit veiller à respecter, pour une revente, le délai légal de deux ou cinq ans, qui court à compter de l’achat de l’immeuble concerné.
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