Dans un acte notarié, des propriétaires voisins (une société et des particuliers) concluent une servitude dite de « cour commune ». Cette dernière permet au couple de particuliers de construire une piscine à proximité de la limite séparative des deux fonds, dans le respect des dispositions réglementaires applicables fixant la distance minimale entre les constructions.
Après expertise judiciaire, la société (fonds servant) dénonce le non-respect de la convention de servitude et la violation des règles d’urbanisme.
Elle assigne les propriétaires voisins (fonds dominant) notamment en démolition d’une partie de la plage de la piscine et en déplacement d’un local technique.
La cour d’appel condamne les particuliers à démolir la partie de la plage de la piscine située à moins de 5 mètres de la limite de la servitude de cour commune et à déplacer le local technique, implanté également à moins de 5 mètres de cette limite.
Confirmant la décision d’appel, la Cour de Cassation rappelle que, en application de l’article L 471-1, alinéa 1 du Code de l’urbanisme et de l’ancien article 1134, alinéa 1 du Code civil, lorsqu’un propriétaire consent à grever son fonds d’une servitude de cour commune interdisant de construire afin de permettre au propriétaire du fonds voisin d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour l’édification d’un ouvrage à proximité de la limite séparative, en respectant les distances réglementaires applicables, le propriétaire du fonds dominant s’oblige, réciproquement, à respecter l’emplacement convenu de la construction, dont dépend la délimitation de la zone frappée d’interdiction de bâtir grevant le fonds servant.
L’inexécution de cette obligation est de nature à justifier la démolition de l’ouvrage, dans le respect de la convention des parties.
Interprétant la convention des parties et le plan signé par ces dernières, la cour d’appel a souverainement retenu que les parties s’étaient accordées sur la distance de 5 mètres entre les ouvrages à construire et la limite de la servitude constituée.
Elle a relevé que l'implantation de la plage de la piscine et celle du local technique n'étaient pas conformes au plan établi dans le cadre de la demande d'autorisation de travaux, sur la base duquel la société avait accepté de grever son fonds d'une interdiction de bâtir sur une bande de terrain délimitée dans ces conditions. Elle en a déduit que l'engagement souscrit par le propriétaire du fonds dominant, lors de la conclusion de la convention de cour commune, n'avait pas été respecté.
La Cour de Cassation valide la décision de sanctionner par une démolition partielle et un déplacement des ouvrages, seule sanction permettant de réparer le préjudice subi résultant de la réduction du droit à bâtir de la société.
A noter :
La servitude dite « de cour commune » est une charge destinée à ménager un espace suffisant entre des édifices voisins, afin de garantir un confort minimal d'utilisation de ces derniers et de limiter la gêne qu'ils peuvent se causer. Elle conduit à interdire ou limiter la hauteur des constructions admise sur la portion de terrain grevé. Susceptible d'être exigée par les dispositions d'urbanisme avant la délivrance d'un permis de construire, elle peut être instituée en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable (C. urb. art. L 471-1).
Lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude de cour commune, la demande d’autorisation est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes (C. urb. art. R 431-32 et R 431-36, al. 6).
Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits (C.civ. art. 1103, anciennement 1134). La convention doit être rédigée de manière claire et précise. En cas d'imprécision, il appartient au juge d'en déterminer la portée exacte, ce qui est le cas en l’espèce, où la convention des parties et le plan annexé ne coïncidaient pas sur les distances minimales à respecter. Le non-respect de la convention des parties instituant une servitude conduit nécessairement à la réparation du préjudice. Les juges ont souverainement estimé en l’espèce que la seule sanction de l’inexécution de l’obligation contractuelle entraînait la démolition partielle de l’ouvrage litigieux.
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