À la suite du départ du locataire d’un logement, un bailleur entend contester son congé délivré avec un préavis réduit à un mois..

Où un congé est donné avec un préavis réduit…

Pour un bail d’habitation (location nue), un locataire doit, en principe, respecter un délai de préavis de trois mois lorsqu’il donne congé. Le locataire peut toutefois bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois pour un logement situé dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (cf. notice). Dans les autres communes, un locataire doit, dans son congé, se prévaloir d’un des motifs prévus par la loi, justificatif à l’appui. Ceci peut concerner un «locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile» (loi 6‑7‑1989 art. 15 I.) .

Une contestation est possible…

Dans une affaire, un bailleur découvre, après avoir saisi le Conseil de l’Ordre des médecins, qu’un ex-locataire a fourni un certificat médical de «complaisance» pour pouvoir bénéficier d’un préavis d’un mois. Il décide de contester le congé de l’ex-locataire… en lui réclamant deux mois de loyer supplémentaires. Le juge des contentieux de la protection (JCP) écarte sa demande, au motif que l’administrateur de biens (ADB) mandaté pour la gestion locative du logement a accepté un délai de préavis réduit, ne contestant pas le certificat annexé au congé et reprenant possession des lieux après l’état des lieux de sortie (EDLS). Pour le JCP, le bailleur a ainsi renoncé sans équivoque à un préavis de trois mois. Le jugement du JCP a toutefois été censuré par la Cour de cassation, au motif que le bailleur invoquait le caractère frauduleux du motif de préavis réduit, ce qui était «de nature à exclure tout caractère non équivoque de la renonciation» (Cass. 3e civ. 14‑11‑2024 n° 23-21467) .

Sans renonciation sans équivoque… Il a déjà été jugé que l’acceptation de la restitution des clés et la dresse d’un EDLS, qui «n’établissent que la libération des lieux », ne suffisaient pas à caractériser la renonciation non équivoque d’un bailleur aux loyers dus par un locataire jusqu’au terme du délai de préavis de trois mois (Cass. 3e civ. 14‑4‑2015 n° 14-11064) . En cas de litige, un locataire doit, à cet égard, pouvoir prouver une «renonciation certaine et non équivoque du bailleur»(Cass. 3e civ. 28‑11‑2019 n° 18-18193 et CA Amiens 21‑11‑2023 RG 22/01863 Portalis DBV4-V-B7G-INII) .

Conseil. Côté ADB, vous n’êtes pas à l’abri d’un recours d’un client si vous acceptez un préavis réduit au vu d’un document qui se révèle être un faux. En cas de «doute» sur le document transmis, veillez à alerter le client en lui demandant ses instructions écrites sur les suites à donner.

En cas de fraude du locataire (p.ex. : certificat médical de complaisance), son congé peut être contesté même si le bailleur ou son mandataire a accepté un départ anticipé avec restitution des clés et dresse de l’état des lieux.